Готовые ????????? ??????

Диплом  Жилая недвижимость как объект гражданско правовй сделки

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Правовое положение жилой недвижимости по российскому законодательству 7
§ 1. Развитие российского законодательства о недвижимости 7
§ 2. Недвижимость как особый объект гражданских прав 14
§ 3. Общие положения о государственной регистрации прав на жилую недвижимость 22
Глава 2. Особенности гражданско-правовых сделок с жилой недвижимостью 30
§ 1. Купля-продажа жилой недвижимости 30
§ 2. Мена жилой недвижимости 43
§ 3. Договор дарения жилой недвижимости 47
§ 4. Особенности регулирования приватизации жилой недвижимости 50
Заключение 64
Список литературы и нормативного материала 67


Введение

Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей.
Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства и т.д.
Актуальность затронутой темы обусловлена современным развитием законодательства, как в области жилищного права, так и в области гражданско-правового регулирования оборота недвижимости.
В качестве примера можно привести Послание Президента о вопросах налогообложения наследуемого имущества, которое хотя и напрямую не затрагивает вопросы положения жилой недвижимости в гражданском обороте, но свидетельствует о постоянном развитии законодательства, регулирующего правовое положение недвижимости.
Гражданское законодательство России в период с 1995 года по 2003 год претерпело ряд существенных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов, принятых в указанный период, возложило на государство ответственность за контроль операций с недвижимостью имущества, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы.
В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как мы уже отметили, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости. Но создан ли такой механизм. Содержит ли действующее законодательство о сделках с недвижимостью пробелы и недостатки. Можно ли говорить об идеальной правовой базе.
1 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ (далее ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №196-ФЗ), которым внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Изменения направлены, прежде всего, на защиту прав и законных интересов участников рынка недвижимости, сведение к минимуму их временных и финансовых затрат при совершении сделок. Что касается изменений в области жилой недвижимости, то в основном изменения здесь связаны с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации
Основные направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны этого процесса проявляются зачастую в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей решения жилищной проблемы в совершенно иные, российские, социально-экономические условия.
Следует отметить, что в каждой стране осуществляется государственная поддержка развития жилищной сферы, степень активности которой в разных странах неодинакова. Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Принято различать активную и пассивную государственную жилищную политику, различие которых заключается в методах воздействия на развитие жилищной сферы со стороны государства. Пассивная жилищная политика предполагает создание правовых и институциональных условий для действия рыночных факторов развития жилищной сферы. Активная жилищная политика означает функционирование государственных и муниципальных жилищных организаций, наличие государственного или муниципального жилищного фонда, находящихся вне сугубо рыночного регулирования. Соответственно, в одних странах преобладает ориентация на приоритет рыночных факторов в жилищной сфере и рост доли собственников жилья, в других - сохранение контроля государства и развитие арендного сектора жилья .
Обзор зарубежных моделей развития жилищной сферы показывает, что их применение в отечественной практике должно быть тщательно продуманным и обоснованным. В частности, строительство нового жилья социального использования во многих городах России не вполне целесообразно, так как большинство домов существующей типовой застройки соответствует невысокому уровню качества дешевого социального жилья. Оправданной политикой в этом направлении было бы содействие перемещению более обеспеченного населения из таких домов в новые путем предоставления целевых льготных кредитов на приобретение жилья. При этом особое внимание должно быть уделено созданию механизмов смягчения существующих в России условий ипотеки (по сути, необходимо псевдоипотеку заменить подлинной). Ориентация на потребителя жилья должна основываться на признании и учете гетерогенной природы жилищного рынка, необходимости рассмотрения его как суммы отдельных сегментов, отражающих специфические особенности платежеспособного спроса различных категорий потребителей. Особое внимание должно уделяться и развитию частного предпринимательства в жилищной сфере как мощному инициативному ресурсу, не требующему дополнительных бюджетных затрат.
Цель дипломной работы – изучение жилой недвижимости как объекта гражданско-правовой сделки. Для раскрытия представленной темы необходимо ответить на ряд вопросов и рассмотреть отдельные аспекты, касающиеся жилой недвижимости. Так, в работе будут изучены основные направления развития гражданского и жилищного законодательства в области правового регулирования жилой недвижимости; в работе дается анализ существующих точек зрения на понятие и содержание недвижимости в российском гражданском праве, а также изучаются основные положения законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Необходимо отметить, что работа имеет не только теоретический аспект, но и практический, это связано с тем, что рассматриваемые сделки, осуществляемые с жилой недвижимостью рассматриваются с практической точки зрения, т.е. имеют рекомендательный и консультационный характер, в частности в работе изучаются особенности осуществления таких сделок с жилой недвижимостью как купля-продажа, мена, дарение. Особо стоит отметить, что в работе затрагивается вопрос о приватизации жилой недвижимости. Автор посчитал целесообразным рассмотреть данный вопрос, поскольку приватизация меняет правовое положение недвижимости и правосубъектности ее собственника, что влечет за собой возможность осуществления с ней различного рода гражданско-правовых сделок. При написании работы автором использовались нормативно-правовые акты, были проанализированы изменения законодательства, изучена Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе. Теоретическую основу работы составили научная и авторская литература, материалы периодической печати. Среди авторов можно назвать Н. Д. Егорова, В. А. Горемыкина, О. М. Козыря, Н. А. Сыродоева, Е. А. Дорожинскую и ряд других. Стоит добавить, что цивилисты советского периода посвящали достаточно большое количество работ разработке понятия и правовому положению недвижимости, поэтому в работе имеются ссылки и на работы советских правоведов. Для иллюстрации отдельных положений гражданского законодательства приводятся примеры из судебной практики, что позволяет на конкретных примерах изучить особенности правового положения жилой недвижимости как объекта гражданско-правовых сделок.