Готовые ????????? ??????

Диплом  ДИПЛОМ Правовое регулирование купли-продажи недвижимости (2014)

Содержание:

Введение
1 Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости 10
1.1. Становление и развитие договора купли-продажи недвижимости в отечественном гражданском законодательстве 10
1.2 Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости, отграничивающие его от смежных договоров 20
1.3. Проблемы понимания объекта договора купли-продажи недвижимости 32
2 Элементы договора купли-продажи недвижимости 40
2.1. Специфика субъектов договора купли-продажи недвижимости 40
2.2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества 43
2.3. Форма договора продажи недвижимости, и особенности его заключения 50
3 Проблемы реализации договора купли-продажи недвижимости 71
3.1 Проблемы государственной регистрации перехода прав на недвижимость при ее продаже в свете законодательных новелл 2013 года 71
3.2.Порядок изменения и исполнения договора купли-продажи недвижимости 80
3.3. Проблемы ответственности сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора купли-продажи недвижимости 90
Заключение 100
Глоссарий 105
Список использованных источников 109
Приложения 121

Договор купли-продажи недвижимости весьма часто используется в юридической практике, обладая при этом определенной правовой спецификой, которую необходимо учитывать в договорном процессе. Несмотря на подробную регламентацию в действующем законодательстве процесса заключение договора купли-продажи недвижимости, а также прав и обязанностей субъектов этого договора, реализация законодательных положений на практике наталкивается на определенные трудности, о чем свидетельствуют многочисленные примеры из судебной практики. Сегодня все больше происходит судебных споров, которые возникают в связи с приобретением по договорам купли-продажи недвижимости. Это связано с тем, что недвижимость, в силу своей высокой стоимости и обусловленной ею большой привлекательности для недобросовестных граждан, очень часто становится объектом неправомерных действий. Споры возникают как при совершении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда заявляются требования о признании сделок недействительными. Как представляется, большое количество споров объясняется не только противоправными действиями одних недобросовестных граждан и правовой безграмотностью других, но и несовершенством самого законодательства, не лишенного внутренних противоречий.
Актуальность темы исследования, определяется и тем обстоятельством, что в Российской Федерации, на протяжении последних десятилетий не прекращается процесс реформирования законодательства в целом, и гражданского законодательства в частности. Законодательство о продаже недвижимости не стоит на месте. Развиваются система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровая система, совершенствуется порядок заключения сделок с отдельными видами объектов недвижимого имущества. Как следствие, в нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ ), неоднократно вносились изменения и дополнения. Так, Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в очередной раз за последние годы были внесены достаточно серьезные изменения, в том числе касающиеся государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В частности, в ГК РФ появилась новая статья, посвященная государственной регистрации прав на имущество (ст. 8.1). Как следствие, нормы ГК РФ, регламентирующие порядок купли-продажи недвижимости претерпели изменения, что обусловливает своевременность и актуальность изучения обновленного законодательства.
Однако как показывает предварительный анализ норм ГК РФ в последней редакции, они еще далеки от совершенства, страдают пробельностью и противоречивостью. Поэтому в настоящей работе сделана попытка выявить и теоретически осмыслить недостатки законодательного регулирования в рассматриваемой сфере, и предложить пути их устранения.
Степень разработанности темы исследования. В силу своей значимости, общим вопросам и проблематике правового регулирования купли-продажи недвижимости посвящено немало работ известных отечественных и зарубежных юристов. Изданы монографии, научно-практические работы, статьи в периодических изданиях, в которых анализируются различные аспекты в этой области и разрабатываются рекомендации по совершенствованию действующего законодательства. При подготовке работы были изучены и использованы положения и выводы, содержащиеся в работах авторов, представленных в библиографии. Однако, несмотря на достаточное количество работ, посвященных разработке теоретических и практических проблем купли-продажи недвижимости, данная тема не перестала быть актуальной и по-прежнему она имеет свои проблемы как научного, так и практического характера. Так, в юридической литературе нет единства мнений о категории недвижимости, о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о необходимости нотариального удостоверения сделок по купле-продаже недвижимости и др. К тому же во многих публикациях еще не нашли отражения последние законодательные изменения и дополнения. В этой связи автором, на основании изученного материала, рассматривается современное состояние проблем правового регулирования купли-продажи недвижимости.
Объектом исследования является договор купли-продажи недвижимости, а так же общественные отношения, возникающие при его заключении, исполнении, и переходе прав на недвижимость.
Предметом исследования выступает совокупность закрепленных в гражданском законодательстве правовых норм, регламентирующих указанные правоотношения, практика судов РФ по применению вышеуказанных норм, а также взгляды ученых по рассматриваемой проблематике.
Целью выпускной квалификационной работы является гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости, выявление и анализ проблематики правоприменения нормативно-правовой базы, регламентирующей договорные отношения в рассматриваемой сфере, обоснование предложений по их устранению.
Для достижения этой цели требуется разрешение следующих задач:
- рассмотреть развитие законодательства о договоре купли-продажи недвижимости;
-дать понятие и юридическую характеристику договора купли-продажи недвижимого имущества;
-охарактеризовать недвижимое имущество как объект договора купли-продажи недвижимости;
- определить права и обязанности сторон договора купли продажи недвижимости;
- рассмотреть форму и порядок заключения изучаемого договора;
- на основе изучения судебной практики выявить и проанализировать проблематику правоприменения положений, регламентирующих куплю-продажу недвижимости;
- на основе анализа изученного материала и обобщения его результатов, сформулировать предложения по совершенствованию отдельных положений действующего законодательства.
Методологическая основа исследования. Для решения указанных задач, в работе использовались общенаучные методы исследования: диалектический метод познания объективной действительности, предполагающий изучение правовых явлений в их развитии и взаимообусловленности, применялись анализ и обобщение, логический метод, а также специально-юридические методы исследования сравнительно-правовой, формально-юридический, историко-правовой и системный. Использование данных методов позволило всесторонне и глубоко исследовать специфику договора купли-продажи недвижимости.
Нормативной базой исследования являются, гражданское, жилищное, земельное законодательство Российской Федерации, как действующее, так и утратившее силу.
Эмпирическую базу исследования составили: Постановления и Определения Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ, материалы практики федеральных арбитражных судов, относящиеся к рассматриваемой проблеме.
Теоретическую базу исследования составили научные труды дореволюционных, советских и современных авторов, раскрывающие аспекты, связанные с заключением договора купли-продажи недвижимости. При подготовке работы были изучены и использованы положения и выводы, содержащиеся в работах: М.В. Абрамовой, В.К. Андреева, О.Г. Алексеевой, М.И. Брагинского, З.С. Беляевой, В.В. Безбах, Т.В. Богачевой,, Ю. Буйновой, А. Бычкова, В.В. Витрянского, А.Б. Галанина, С.П. Гришаева, Б.М. Гонгало, А.В. Губаревой, Т.Н. Дурневой, И. Емелькиной, А.В. Жигачева, А.А. Завьялова, А.Е. Захаровой, М.Н. Комардиной, П.В. Крашенинникова Л.В Лапач, О.Г. Ломидзе, В.Н. Литовкина, Д.И. Мейер, И.Б. Миронова, В.П. Мозолина, С.А. Степанова, Г.Ф. Шершеневич, А.М. Эрделевского, и др.
Практическая значимость выпускной квалификационной работы заключается в полученных выводах и предложениях по проблематике регулирования купли-продажи недвижимости, которые могут стать основанием для проведения новых научных исследований.
Научная новизна выпускной квалификационной работы, заключается в следующих предложениях:
1). Признание законодателем в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).
Однако представляется, что данной фикции можно было бы избежать, отказав в признании соответствующих объектов недвижимым имуществом, но распространив на них действие норм о недвижимости. В этой связи абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ может быть изложен в следующей редакции:
«К подлежащим государственной регистрации движимым вещам - воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам - применяются правила настоящего кодекса о недвижимости. Законом правила настоящего кодекса о недвижимости мог

Диплом  ДИПЛОМ Правовое регулирование купли-продажи недвижимости (2014)