Готовые ????????? ??????

Диплом  Договор аренды нежилых помещений

Содержание:

СОДЕРЖАНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………….. 3
ГЛАВА 1. Общая характеристика правоотношений аренды в гражданском праве РФ
§ 1. Правовая природа отношений аренды …………………..….…………..
§ 2. Нежилое помещение как особый объект аренды ………………………
8
8
17
ГЛАВА 2. Правовой механизм договора аренды нежилых помещений
§ 1. Существенные условия и содержание договора аренды нежилых помещений ………..............................................................................................
§ 2. Форма и государственная регистрация договора аренды нежилых помещений …………………………………………………………………….
27
27
42
ГЛАВА 3. Особенности предварительного договора аренды нежилых помещений на стадии строительства здания
§ 1. Основные аспекты предварительного договора аренды нежилых помещений …………………………………………………………………….
§ 2. Проблемы и пути их решения в отношениях, связанных с реализацией предварительного договора аренды нежилых помещений……………………………………………………………………...
54
54
68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………………... 81
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………. 86
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ………………………………………………………….. 98
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ………………………………………………………….. 103







ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. Сегодня аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в бытовой сфере.
Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены.
Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Этим договор аренды отличается от группы договоров, направленных на отчуждение имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента).
ГК РФ хотя и дает традиционное определение аренды, однако охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: аренду зданий и сооружений, аренду земельных участков и т.п.
Развитие рыночных отношений в России значительно увеличило оборот объектов недвижимости в рамках арендных правоотношений. При этом такой объект недвижимости, как нежилое помещение, является одним из самых распространенных в гражданском обороте, а в сфере аренды недвижимости решительно преобладает. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений. Они стабильно пользуются высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. То есть, договор аренды нежилых помещений стал одним из самых востребованных договоров, заключаемых в предпринимательской сфере.
При заключении договоров аренды стороны нередко допускают ошибки в предмете и иных условиях такого договора, в определении полномочий сторон, что приводит к судебным разбирательствам.
Кроме того, требуют изменения и некоторые отдельные нормы законодательства об арендных правоотношениях. До недавнего времени экономика советского периода была основана на принципе государственной собственности, что накладывало отпечаток на формирование основных правовых подходов в регулировании общественных отношений, связанных с арендой недвижимости. Поэтому сегодня правовые нормы об арендных правоотношениях не всегда соответствуют современному характеру рыночной экономики, и, как следствие, затруднен процесс их применения к конкретным отношениям.
Развитие рыночных отношений в России значительно увеличило оборот объектов недвижимости в рамках арендных правоотношений. При этом сегодня нередко арендодатели находят 80-90% арендаторов на этапе строительства. Практика заключения предварительных договоров стала повсеместным явлением на московском рынке и в других крупных городах России. В ней заинтересованы не только застройщики, но и арендаторы.
Однако при применении конструкции предварительного договора допускается много ошибок, что обусловлено неправильным пониманием норм гражданского и градостроительного законодательства. В результате возникают существенные риски для одной или обеих сторон предварительных договоров, заключенных в отношении строящихся объектов недвижимости, включая подчас и самый существенный риск – невозможность понуждения одной стороной другой стороны заключить основной договор аренды в будущем.
Объект исследования – общественные отношения, возникающие по поводу договора аренды нежилых помещений, урегулированные гражданским правом.

Предмет исследования – нормы законодательства и положения теории права, регулирующие аренду нежилых помещений, а также практика их применения.
Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды нежилых помещений и его практическим применением.
Задачи работы:
- исследовать правовую природу арендных отношений;
- изучить нежилое помещение как особый объект аренды;
- рассмотреть существенные условия и содержание договора аренды нежилых помещений;
- исследовать форму и вопросы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений;
- выявить основные аспекты предварительного договора аренды нежилых помещений;
- проанализировать проблемы и пути их разрешения в отношениях, связанных с реализацией предварительного договора аренды нежилых помещений.
Методологической основой исследования является диалектический метод познания социально-правовых явлений. В качестве общенаучного применялся также формально-логический метод. Кроме этого, в ходе исследования использовались также частные научные методы: эксперимент, качественное и количественное изучение реальностей, сравнение, анализ и синтез, обобщение, индукция и дедукция, исторический метод и т.д.
Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа является одной из первых попыток теоретико-правового исследования проблем предварительного договора аренды нежилых помещений, выполненного на основе анализа положений Гражданского кодекса РФ, а также обширных данных судебной практики.
В работе впервые сделана попытка усовершенствовать правовой механизм регулирования отношений аренды нежилых помещений при заключении предварительного договора аренды на этапе строительства арендуемого помещения.
В ранее проведенных исследованиях по вопросам аренды нежилых помещений уже рассматривалась многие проблемы законодательного регулирования арендных отношений, однако, несмотря на высокую практическую востребованность доктринальной разработки данной темы, особенно в сфере заключения предварительного договора, в настоящее время ей посвящено незначительное число теоретических исследований. Это объясняется тем, что данная проблема встала перед обществом сравнительно недавно, и она заметно актуализируется по мере развития рыночных отношений.
На этой основе впервые в работе сформулирован ряд выводов, свидетельствующих о необходимости корректировки и совершенствования исследуемого института, что обусловливает необходимость принятия соответствующих изменений как в ГК РФ.
Исследовательскую базу составили нормы гражданского и иного законодательства Российской Федерации. При рассмотрении темы автор исследования обращался к работам по гражданскому праву, которые позволили более активно использовать теоретическую базу юридических наук и провести исследование проблемы.
Эмпирическая база. В работе использован обширный практический материал – судебная практика высших судебных органов, арбитражных судов. Также в исследовании использованы личные материалы автора, полученные им в результате прохождения практики в Московской коллегии адвокатов «Триумф Закона». Одним из заданий стала разработка договора аренды для ООО «КАРО Фильм», в результате чего был подготовлен проект предварительного договора аренды нежилого помещения (места для кинотеатра) ООО на стадии строительства здания (торгового центра).
Теоретическая и практическая значимость исследования. Сформулированные теоретические положения и выводы могут быть использованы при дальнейшем изучении теоретических проблем отношений аренды нежилых помещений; в научно-исследовательской деятельности и учебном процессе.
Практическая значимость исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы практическими работниками юридических служб предприятий и организаций.
Структура и объем работы обусловлены логикой и результатами исследования. Исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
В первой главе рассмотрены понятие и сущность аренды нежилых помещений. Вторая глава посвящена особенностям договора аренды нежилых помещений. В третьей главе проанализированы основные аспекты договора аренды нежилого помещения на стадии строительства здания.

2011 год