Готовые ????????? ??????

Диплом  Юридическая природа договора аренды земли

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Общие вопросы правового регулирования аренды земельных участков 9
§ 1. Понятие и значение аренды. Исторический аспект развития арендных правоотношений в сфере землепользования 9
§ 2. Современное состояние правового регулирования аренды земельных участков 22
Глава 2. Объект, предмет и стороны договора аренды земельных участков 34
§ 1. Земельный участок – объект гражданских правоотношений 34
§ 2. Предмет договора аренды земельных участков 41
§ 3. Право аренды и вещные права на землю 44
§ 4. Существенные условия договора аренды земельных участков 52
§ 5. Стороны договора аренды земельных участков 58
Глава 3. Особенности заключения, исполнения и прекращения договора аренды земельных участков 62
§ 1. Заключение, форма договора аренды земельных участков, государственная регистрация права аренды 62
§ 2. Исполнение договора аренды земельных участков 68
§ 3. Прекращение договора аренды земельных участков 73
Заключение 76
Список литературы и нормативного материала 79


ВВЕДЕНИЕ
В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ) под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606).
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio - conductio rerum); наем услуг (locatio - conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio - conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.
Различие между наймом (locatio - conductio) и куплей - продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли - продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом .
Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio - conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю .
Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь, сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые
В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
Законодательство отдельных государств (например, ФРГ и Швейцарии) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.
Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо - американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно - правовых. Несмотря на то что в странах англо - американского права действуют нормы прецедентного права, применительно к договору имущественного найма изданы многочисленные специальные правовые акты, составляющие обширное законодательство, регулирующее использование путем найма сельскохозяйственных земель, промышленных и торговых помещений, технологического оборудования и т.п. А в договорной практике широкое распространение получили различные типовые формы договоров найма, разработанные для разных видов имущества .
Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование договора имущественного найма со всеми его разновидностями. В странах континентального права основным источником регулирования отношений по найму являются нормы гражданских кодексов или иных кодифицированных актов: во Франции - ст. 1708 - 1778 Французского гражданского кодекса (ФГК); в Германии - § 535 - 597 Германского гражданского уложения (ГГУ); в Швейцарии - нормы Швейцарского обязательственного закона.
Детальнейшим образом регулируется договор аренды (lease) в Единообразном торговом кодексе США (Uniform commercial code, далее - ЕТК). Наряду с общими положениями об аренде в ЕТК имеется большое количество норм, содержащих специальные правила, регламентирующие такие разновидности договора аренды, как "потребительская аренда" и "финансовая аренда". Под потребительской арендой (consumer lease) понимается договор, заключенный между арендодателем, для которого сдача в аренду или продажа являются обычной деловой активностью, и физическим лицом, которое арендует имущество главным образом для себя или своей семьи. Под финансовой арендой разумеется такой договор, когда арендодатель приобретает имущество или право владения и пользования им в связи с договором аренды (ст. 2А-103 ЕТК) .
Значительным своеобразием отличается правовое регулирование договора аренды в Китайской Народной Республике: договор аренды рассматривается как вид хозяйственного договора, подпадающий под действие Закона КНР о хозяйственном договоре от 13 декабря 1981 г. (в редакции 1993 г.). Соответствующим образом строится и правовое регулирование аренды: к договору аренды применяются специальные правила, регламентирующие указанный договор (ст. 23 и 39 Закона КНР о хозяйственном договоре), а в части, не урегулированной специальными правилами, применяются общие положения о хозяйственном договоре .
Как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (имущественного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора) со времен римского права остается неизменным. В обязанности наймодателя входит предоставление нанимателю в пользование известного имущества (недвижимого или непотребляемого движимого) в состоянии, обеспечивающем его использование по назначению, предусмотренному договором найма (ст. 1719 ФГК, § 536 ГГУ, ст. 254 Швейцарского обязательственного закона).
Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды земли, прямо и не урегулированный нормами ГК РФ (аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст. 652, п. 1 ст. 654).
Положения о регулировании земли и земельных участком содержатся в Земельном кодексе Российской Федерации (далее ЗК РФ) и ГК РФ.
Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля — это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздей¬ствует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяй¬ства. Как средство производства земля:
- не является результатом предшествующего труда; пространственно ограничена; не заменима другими средствами производства; имеет постоянное местоположение; не изнашиваема при правильном использовании; территориально разнокачественна;
- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земель¬ного участка;
- обладает плодородием, и в сельском хозяйстве наиболее эффективно ис¬пользуются все ее полезные качества;
- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лес¬ного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного опера¬ционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоратив¬ными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека.
Актуальность затронутого в работе вопроса определена тем, что земля как объект рыночных отношений занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и обще¬ства в целом, что обусловлено ее невоспроизводимым характером и многофунк¬циональным назначением.
Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные учас