Готовые ????????? ??????

Диплом  Управление развитием объектов коммерческой недвижимости

Содержание:

Введение
Глава 1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка управления объектами недвижимости 10
1.1. Специфические особенности российского рынка недвижимости 10
1.2. Теоретические основы функционирования управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости 19
Глава 2. Концепция управления развитием объектов недвижимости 30
2.1. Цели управления развитием объектов недвижимости 30
2.2. Сущность и этапы концепции управления развитием недвижимости. 47
2.3. Структурная схема управления объектом коммерческой недвижимости 83
Глава 3. Реализация положений концепции управления недвижимостью 86
3.1. Реализация концепции управления развитием недвижимого имущества применительно к проекту создания многофункционального комплекса (1-й объект) 86


3.2. Реализация концепции управления развитием недвижимого имущества применительно к проекту реорганизации (П-й объект) 102
Выводы и предложения 118
Список использованной литературы


Введение
Управление недвижимым имуществом дифференцируется и профессионализируется. На рынке появляется все больше компаний (пока преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге), выполняющих не весь набор функций по управлению недвижимостью, а специализирующихся на нескольких из них.
Вместе с тем, на отечественном рынке недвижимости еще остаются слабо освоенные сегменты, особенно касающиеся проблем профессионального управления развитием объектов недвижимости. Под их развитием в работе понимаются улучшение системы управления на объекте, приводящее к увеличению доходности, и материальные преобразования недвижимости, позволяющие увеличить ее рыночную стоимость.
На сегодняшний день владение практически любым видом недвижимости открывает весьма перспективные возможности для получения дополнительного, а часто основного дохода. Однако, к сожалению, не все российские собственники, во-первых, умеют управлять своей недвижимостью (управление развитием недвижимости и бизнес-процессы с этим связанные имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг), а во-вторых, многие объекты являются низкорентабельными в силу их несоответствия требованиям меняющегося рынка.
Кроме того, важным фактором, негативно отражающимся на развитии института управления недвижимостью в РФ, является отсутствие единства в понимании, а отсюда и в реализации, соответствующих процессов между управляющими компаниями, обслуживающими недвижимость в городской черте, и корпоративными собственниками, основной доход которых связан с использованием специфического имущества той или иной отрасли экономики. При этом следует отметить, что методологическая основа управления недвижимостью для этих сфер одинакова, и в рамках настоящей работы делается попытка решения задачи определения данного единства.
Одновременно, выявляется и отмечается, что причины различия в восприятии процессов управления основаны, прежде всего, на отсутствии со стороны представителей обозначенных сфер изучения и анализа опыта друг друга. Последнее объясняется рядом обстоятельств. С одной стороны, серьезной проблемой представляется тот факт, что опыт управляющих компаний, накопленный и апробированный на конкретных объектах и комплексах недвижимости, весьма индивидуализирован и нет открытых для свободного доступа единых, согласованных со многими участниками рынка, эталонов, стандартов, принципов, а также единых, приемлемых и отвечающих предъявляемым требованиям методик управления развитием недвижимости. Более того, опыт управляющих компаний является их коммерческой тайной.
Анализ деятельности большинства российских управляющих компаний показывает, что многие объекты были получены в управление либо случайно, либо легко без всякого конкурса от "родственной" компании-застройщика, от знакомого собственника и т.д. В связи с этим спектр оказываемых ими услуг, а также качество этих услуг не всегда являются конкурентоспособными. Соответственно, в настоящий момент весьма актуальной проблемой является повышение эффективности как управления объектами недвижимости, так и самих управляющих компаний, создающих для этого необходимые условия, позволяющие извлекать наибольшую выгоду от использования объектов. При этом следует отметить, что в целом набор выполняемых функций уже сформировался, является приблизительно одинаковым, и отсутствие динамики в этом направлении в связи с ограниченностью интересов управляющих компаний только "известными" и "попятными" им объектами недвижимости городской черты делает практически невозможным их выход па другие сегменты рынка недвижимости.

С другой стороны, лишь незначительное число корпоративных собственников рассматривают свою недвижимость в качестве стратегического актива, которым необходимо квалифицированно управлять. Если управление активами на рынке коммерческой недвижимости означает процесс принятия решений с целью увеличения рыночной стоимости и получения от нее потенциального дохода, то в большинстве случаев у корпоративных собственников получение прибыли связано с другими процессами: например, добычей, транспортировкой, переработкой полезных ископаемых, выработкой и транспортировкой электроэнергии, осуществлением услуг по перевозке людей и грузов и т.п. Вследствие того, что в основе любого из указанных видов деятельности лежит мощный ресурс недвижимого имущества, корпоративные собственники фактически одновременно выполняют так же функции управляющих компаний. Однако это представляется для менеджеров корпораций не вполне очевидным, в связи, с чем не всегда осознается необходимость применения современных методов управления, использования новых механизмов и инструментов управления, разработки соответствующих стратегий и программ. В большинстве случаев внимание уделяется решению только тех вопросов, которые прямо продиктованы действующим законодательством, например, необходимость переоформления прав на земельные участки (в связи с введением в действие Земельного кодекса РФ) и требование об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако и здесь возможны различия в подходах к решению данной проблемы, как положительные (например, ОАО "Газпром" [36,37]), так и отрицательные (например, РАО "ЕЭС" и ОАО "РЖД") .
Актуальность исследования обусловлено также необходимостью научного обоснования характеристики объектов недвижимости как единого неделимого комплекса и разработки современной концепции управления им с целью развития в наиболее выгодном направлении на достаточно длительную перспективу. В этом, а также в обосновании других методологических и методических вопросов управления недвижимостью, представляется единство процесса для различных видов недвижимости.
Следует отметить, что проблемы управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, девелопмента, оценки вариантов использования объектов недвижимости постоянно находятся в поле зрения отечественных и зарубежных ученых. Здесь необходимо выделить труды: В.Л. Горемыкина, П.Г. Грабового, В.В. Кущепко, С.Н. Максимова, М.М. Соловьева, Р. Гровера, Р. Пейзера, А. Фрей, Т. Юнтилла и др.
Но в то же время, вопросы управления развитием объектов коммерческой недвижимости рассмотрены пока недостаточно, что во многом определяет актуальность настоящего исследования. Именно диверсификация недвижимого имущества является наиболее очевидным решением в целях повышения доходности имущества, что в итоге является связующим звеном обоснования методологического единства управления любыми видами недвижимости.
Цель дипломной работы состоит в обосновании теоретического подхода к управлению развитием объектов коммерческой недвижимости, базирующемуся на стратегии, и разработке на этой основе методических рекомендаций по повышению эффективности их использования.
Для достижения указанной цели в работе решены следующие задачи:
- сформулирована содержательная характеристика понятия
"коммерческая недвижимость", определены ее основные
составляющие элементы;
- систематизированы цели управления по каждому классу
коммерческой недвижимости, произведена их группировка в
"пакеты" по принципу непротиворечивости друг другу;

- выделены перспективные организационные формы и структуры
управления развитием объектов коммерческой недвижимости;
- определены функциональные области деятельности управляющей
компании на различных стадиях "жизненного цикла" объектов
коммерческой недвижимости;
- определено место управления развитием недвижимости
применительно к имущественно-технологическим комплексам
корпоративных собственников;
- научно обоснован методический подход к организации управления
деятельностью по созданию, улучшению или модернизации
объектов коммерческой недвижимости с позиции достижения
максимальной прибыли и обеспечения при этом социальной
ответственности перед обществом.
Объектом исследования являются институты рынка недвижимости и возникающие между ними организационные отношения управляющей компании, направленные па развитие и повышение рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов по методам оценки целесообразности принятия управленческих решений по развитию недвижимого комплекса.
Теоретической основой исследования послужили научные основы управления, принципы ситуационного подхода, методологии управления проектом и недвижимостью, методы организации деятельности институтов рынка недвижимости, нормативные акты, труды отечественных и зарубежных ученых по проблематике.
Научная новизна работы заключается в разработке методических рекомендаций по организации управления развитием объектов коммерческой недвижимости на различных стадиях их "жизненного цикла". В частности, получены следующие новые научные результаты;

- определено место и предметная область деятельности управляющих компаний

2008