Реферат Понятие ипотечного кредита

Предмет:	Банковское дело.
Кол-во страниц:	20.
Цена:	80 руб.
	Работа доступна сразу после оплаты.

Содержание:

Ипотека (греч. hypotheka-залог, заклад) - представляет собой залог не-движимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).
Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, получен-ный под залог недвижимости.
Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредствен-но связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Ипотека — это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неис-полнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет зало-женной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита [Банковское дело. Под ред. О.И.Лаврушина. – М., 1998. C.251].
Ипотека предназначена для получения кредита под залог недвижимого имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта.
В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита су-ществует в разных формах:
пружинная;
ролл-оверная;
с выплатой только одних процентов;
с обратным аннуитетом;
с пересматриваемой ставкой;
с участием в приросте стоимости.
Ипотека «пружинная» это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет самоамортизирующий-ся ипотечный кредит.
Термин «пружинный» означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.
Ипотека ролл-оверная (англ. rollover) ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пру-жинной» ипотеки).
Ипотека с выплатой только одних процентов «шаровая» ипотека, преду-сматривающая периодические выплаты только процентов. Термин «шаровая» означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер шара. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кре-дитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем насту-пает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.
Ипотека с обратным аннуитетом - это финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток ос-новной суммы кредита увеличивается на величину периодических валют и всю сумму накапливаемых процентов.
Ипотека с пересматриваемой ставкой является подвидом ролл-оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.
В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятий строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользо-вания им Закона РФ «О земле» (ст. 42).
В общем можно сказать, что российские ипотечные кредиты различают по следующим видам: ипотеку земельных ресурсов, ипотеку предприятий и ипотеку жилых домов и квартир.
Ипотека земельных ресурсов имеет следующие особенности.
Ипотека земельных ресурсов из состава сельскохозяйственного назначе-ния допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, свя-занных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйствен-ного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градострои-тельными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипо-тека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земель-ный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общественной собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.
Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по догово-ру залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицен-зию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России.
Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закла-дываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть зало-жены одновременно с участком по той же закладной. Если в закладной на зе-мельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящее-ся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право огра-ниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходи-мой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначе-нием. В документе может быть также предусмотрено сохранение за залогода-телем указанной части участка на право аренды на условиях, определенных в закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором нахо-дятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому ли-цу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его про-даже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанно-сти, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других «прегрешений» собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания». Следует отметить, что в законодательстве многих стран Европы установлена довольно сильная защита прав потребителя недвижимости и в рамках процедуры обращения взыскания на недвижимость действует ряд защитных мер в пользу должников и собствен-ников.
В настоящее время в нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипо-теки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастро-вых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исхо-дить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять пра-вильности записей и быть уверен в их полноте. Каждое из заинтересованных лиц должно иметь возможность быстро и недорого получить достоверную ин-формацию о правовой ситуации по земельному участку. Информация кадастра должна точно соответствовать записям о правах собственника в поземельной книге для возможности в любое время провести идентификацию земельных участков и установить их правовой статус.
Ипотека предприятий имеет следующие особенности:
Общие правила заключения договора об ипотеке любого предприятия, в том числе при выкупе предприятий потребительского рынка (в данном случае недвижимое имущество рассматривается как неотъемлемая часть предприятия независимо от организационно-правовой формы деятельности), можно свести к следующим основным положениям.
Ипотека предприятия в целом распространяется на все имущество, включая основные и оборотные средства, право требования, патенты, долги, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе (если иное не установлено договором). В состав заложенного имущества включаются: полу-ченные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы; приобре-тенные в этот период долги; осуществленные залогодателем улучшения иму-щества предприятия.
Состав имущества предприятия, передаваемого в ипотеку, и его стои-мость определяются на основе соответствующей полной инвентаризации. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключения независимого оценщика о составе и стоимости имущества суть обязательного приложения к договору об ипотеке.
Филиалы предприятий независимо от их местоположения (если иное не отражено в договоре) так же подпадают под ипотеку. В договоре об ипотеке предприятий в целом, отдельных сооружений, зданий, строений и иных произ-водственных объектов должны быть зафиксированы, кроме обычных сведений, данные о виде ипотечного имущества, его наименование, местонахождения, год постройки, физический износ, стоимость. Особое внимание надлежит уде-лить документальному подтверждению и описанию прав на недвижимость, до-казательству «чистоты титула» (означающей отсутствие других собственников или претендентов на закладываемую недвижимость). В городских условиях проверка такой «чистоты» применительно к объектам потребительского рынка упрощена по сравнению с проверкой квартир (отсутствует элемент прописки): договор купли-продажи и свидетельство на право собственности достаточно полно информируют о полноте имущественных прав на тот или иной недви-жимый объект.
Обязательство (кредитный договор), обеспечиваемое недвижимостью, должно быть отражено в договоре об ипотеке с указанием суммы, сроков и пе-риодичности платежей. Ипотекой предприятия может быть обеспеченно обяза-тельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов.
Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как еди-ный имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственно-сти или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные ак-тивы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, гото-вая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведен-ные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприяти-ем долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распростра-няться как на все активы, так и на часть активов баланса.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия соб-ственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.
Ипотекой предприятия может быть обеспеченно денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предпри-ятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реор-ганизации. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с менее продолжительным сроком ис-полнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполнен-ному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора ипотеки.
Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества пред-приятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независи-мого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обяза-тельными приложениями к закладной. Залогодатель вправе продавать,

Реферат Понятие ипотечного кредита

  Работа будет доступна сразу после оплаты!